نظام الرهن العقاري الجديد يعتبر أهم الأدوات التي تضمن سلامة المعاملات المالية، حيث يهدف النظام إلى تحديد الحقوق والواجبات بشكل دقيق وشفاف، بما يؤدي إلى حماية حقوق الطرفين.
بالإضافة إلى كونه يوضح كافة ما يتعلق بالتزامات السداد وشروط القرض بما يجعل المعلومات متاحة بشكل يضمن الشفافية في التعاملات.
خلال هذا الدليل نسلط الضوء على كل ما يتعلق بنظام الرهن العقاري الجديد من حيث شروطه وأهميته وآثاره خطوة بخطوة.
نظام الرهن العقاري الجديد
هو عقد يتم من خلاله تسجيل حق عيني تبعي على عقار محدد لصالح جهة مُقرضة، غالبًا ما تكون بنكًا أو شركة تمويل، وذلك كضمان لسداد قرض معين. ويُستخدم هذا الرهن كوسيلة لضمان الحقوق المالية، حيث يحق للدائن التنفيذ على العقار وبيعه في حال تعثر المدين عن السداد، مع احتفاظ المالك بحقه في الانتفاع بالعقار أو السكن فيه طالما يلتزم بسداد الأقساط المتفق عليها.
ما هو الرهن العقاري؟
نظام الرهن العقاري الجديد عبارة عن قرض مالي يتم الحصول عليه من قبل الشخص نظير عقار يملكه أو يود شراءه، بحيث إذا عجز المقترض عن سداد هذا القرض يتم الحجز على العقار أو بيعه واسترداد الأموال من قبل الجهة المقرضة.
هذا النظام يعمل على توفير الأمان والسرعة للطرفين، وبناء عليه يضمن الممول حقه بشكل سهولة، كذلك يوفر ميزة أخرى للعميل تتمثل في إمكانية استعادة العقار مرى أخرى، وذلك بعد سداد آخر قسط.
شروط الرهن العقاري؟
يرتبط نظام الرهن العقاري الجديد بمجموعة من الشروط التي يجب توافرها، وذلك على النحو التالي:ـ
- يجب أن تكون متمتعا بالجنسية السعودية، أو من الممكن أن يحصل الأجنبي على موافقة من وزارة الداخلية السعودية.
- يجب ألا يقل عمرك عن 18 عاما، وألا يزيد عن 60 عاما.
- كذلك يشترط أن تكون قد عملت في الوظيفة الحالية لمدة ثلاثة أشهر على الأقل
- يجب أن يكون مرتبك 3 آلاف ريال سعودي على الأقل وقت التقدم بطل الرهن العقاري، بالإضافة إلى توفير الدفعة الأولى من القرض.
- يشترط كذلك أن تكون جهة العمل الخاصة بك موجودة ضمن الجهات المعتمدة لدى البنوك.
أهداف نظام الرهن العقاري في السعودية؟
هناك عدة أهداف ترتبط بـ نظام الرهن العقاري الجديد، ويأتي تلخيصها على النحو التالي:ـ
- يهدف النظام إلى تحديد الحقوق والواجبات بشكل دقيق وشفاف، بما يؤدي إلى حماية حقوق الطرفين.
- توضيح كافة ما يتعلق بالتزامات السداد وشروط القرض بما يجعل المعلومات متاحة بشكل يضمن الشفافية في التعاملات.
- نظام الرهن العقاري يهدف إلى بناء سجل انتمائي جيد للمستفيد، وذلك من خلال التشجيع على دفع القروض العقارية في المواعيد المحددة.
- يعمل النظام على البعد عن التعقيدات عند تقديم العقار، حيث يعمل على تسهيل الإجراءات بشكل يضمن الحصول على القرض، من خلال آلية واضحة ومبسطة لتقديم الضمانات العقارية وتسهيل الحصول على التمويل المطلوب.
- كذلك يساعد النظام على زيادة نسبة تملك الأفراد للعقارات، وذلك من خلال شروط وإجراءات بسيطة وواضحة.
المستندات المطلوبة للحصول على قرض رهن عقاري
يتطلب نظام الرهن العقاري الجديد العديد من المستندات للحصول على قرض الرهن العقاري، ونوضح لك خلال الآتي هذه المستندات:ـ
- أولا قم بتقديم تقرير المبيعات والمصروفات.
- بعد ذلك جهز عقد ملكية العقار المستوفي شروط الرهن.
- بعد ذلك وفر تقرير سمة.
- قم بإحضار تعبئة نموذج اعرف عميلك.
- تقديم نسخة سارية من هُوية المالك
- إحضار نسخة سارية من السجل التجاري.
- كذلك يشترط وجود عقد التأسيس الخاص بالنشاط
- كذلك يجب إحضار خطاب طلب التمويل.
- تجهيز وإحضار الفواتير الضريبية.
- كذلك وجود كشف حساب للنشاط عن آخر 12 شهرًا.
- في النهاية تقديم كافة المعلومات عن الكفيل مثل الهُوية وتعريف بالراتب، بالإضافة أيضا إلى كشف حساب عن آخر 3 أشهر).
الفرق بين نظام الرهن العقاري والتمويل العقاري
هناك فرق بين نظام الرهن العقاري الجديد وبين التمويل العقاري، وهذا الفرق يكمن في الآتي:ـ
- يعتمد الرهن العقاري في الأساس على أن العقار محل الرهن ملكا للعميل، والقيمة الوافية للدين الذي حصل عليه.
- أما في التمويل العقاري جهة التمويل لا تقوم بدفع قيمة العقار كاملة، ولكن تعمل على الالتزام باللوائح والتعليمات التي أقرتها المؤسسة.
- يتميز الرهن العقاري بكونه منتج تمويلي متعدد الأغراض، بحيث يستطيع العميل استخدام مبلغ التمويل لشراء عقار، بالإضافة إلى إمكانية توسيع نشاط تجاري وغيره من الأغراض المختلفة.
- لكن التمويل العقاري يستخدم في الغرض الأساسي المحدد في العقد وهو شراء أو تشييد العقار، كما هو مدون في عقد التمويل.
- الرهن العقاري يكون لمن عنده عقار ولا يريد ببيعه وفي حاجة للسيولة النقدية يكون العقار المرهون هو الضمان الذي يوفره العميل لجهة التمويل.
- أما في التمويل العقاري قد يكون الممول هو المالك الفعلي للعقار، وتظل الملكية باسمه حتى يلتزم العميل بسداد كامل قيمة التمويل بالإضافة إلى التكاليف المتفق عليها، وبعد إتمام السداد تُنقل ملكية العقار إلى العميل، كما هو الحال في عقود الإيجار التمويلي.
- يجب موافقة العميل للاطلاع على كافة التقرير الانتمائي، وذلك للتأكد من أن العميل سيفي بكافة الالتزامات المبنية على الرهن العقاري.
- أما في التمويل العقاري تعمل جهة التمويل على فحص ودراسة ملف العميل من خلال مجموعة من المعايير، وذلك للتأكد من أن منتج التمويل العقاري مناسب له وأنه قادر على الوفاء بالالتزام المترتبة على عقد التمويل.
- الرهن العقاري لا يشترط فيه تحويل الراتب الشهري غالبا، أما في التمويل العقاري غالباً ما يكون الراتب الشهري هو الضامن.
- يجب اتباع نظام الرهن العقاري في جهات التمويل المسجل الالتزام بالشروط والأحكام المتعلقة به من قبل جهات التمويل المرخصة
- أما التمويل العقاري يجب فيه الحصول على موافقة العميل للاطلاع على تقريره الائتماني وإضافة المنتج التمويل بعد الحصول عليه.
أحقية التصرف في العقار المرهون
هل يمكن التصرف في العقار المرهون؟ هذه من المسائل المهمة التي تخضع لأحكام نظام الرهن العقاري في السعودية، وتوضيحها يتلخص في الآتي:ـ
العقار المسجل وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني
يجوز لمالك العقار في هذه الحالة التصرف في العقار المرهون سواء أكان ذلك بالبيع أو الهبة أو غيره من التصرفات القانونية، وذلك دون موافقة المرتهن، ومع ذلك يظل حق المرتهن قائما على العقار، ويظل العقار خاضعًا للرهن حتى سداد الدين المضمون به.
العقار غير المسجل وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني
هنا لا يجوز للراهن حق التصرف في العقار المرهون إلا بموافقة صريحة وواضحة من المرتهن، بحيث يشترط توثيق هذه الموافقة في السجل العقاري أو في محرر رسمي مثبت للتصرف.
.
هذا الإجراء يحمي حق المرتهن ويضمن عدم قيام الراهن بتصرفات تضر بحقه في استيفاء الدين من قيمة العقار المرهون.
طريقة رهن العقار لشخص
طريقة رهن العقار لشخص ترتبط بمجموعة من الخطوات الهامة التي تضمن حقوق الطرفين، ويأتي تلخيصها على النحو التالي:-
- أولا سجل الدخول عبر منصة البورصة العقارية من خلال حساب النفاذ الوطني
- قم بعد ذلك باختيار الصفة، أي وكالة أم شخصي.
- اضغط بعد ذلك على أيقونة خدمات المرهون
- اضغط على اختيار جديد
- بعد ذلك يتاح لك إدخال رقم التوثيق والتاريخ ورقم هوية أحد الملاك
- بعد ذلك استعرض تفاصيل الوثيقة والعقار بشكل واضح ودقيق
- قم بعد ذلك بإدخال قيمة الرهن
- بعد الموافقة ينصح بمراجعة بيانات الطلب
- في النهاية قم بالموافقة على بنود التعهد وقدم الطلب
قد يهمك ايضا :ما هو التسجيل العيني للعقار
مميزات نظام الرهن العقاري
يرتبط نظام الرهن العقاري الجديد بالعديد من المزايا، وفيما يلي نوضح لك أبرز المزايا.
- يعمل نظام الرهن العقاري على التخفيف من عبء صندوق التنمية العقاري.
- يرفع النظام من من النسب الخاصة بالائتمان المخصص من البنوك العقارية للتمويل العقاري
- أيضا ضمن المزايا الهامة مساعدة محدودي الدخل في حصولهم على مسكن خاص بهم بدلا من تأجير مساكن بدون تمليك
- يعني النظام على تقليل بطالة عمال البناء بسبب إقبال الأشخاص على البناء
- يؤدي النظام إلى كثرة فرص التمويل، حيث يشجع النظام على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع النشاط الخاص بها.
- كذلك من مزايا النظام زيادة حجم العقارات المعروضة وتقليل نسب الفائدة
- يساعد النظام كافة الجهات في اتخاذ القرارات الصائبة بدون الرجوع إلا مصادر أخرى.
لائحة نظام الرهن العقاري
ترتكز لائحة نظام الرهن العقاري على ثلاث مبادئ رئيسية، وذلك كالتالي:ـ
- يجب أن يكون العقار المرهون معنياً موجوداً، أو احتمال وجوده ليصح بيعه.
- كذلك يمكن رهن العقار كمنفعة منعزلة عن الأصل، والاتخاذ بأحكام الرهن الأصل وتسجيله.
- يجب أن يكون العقار المرهون واضحاً ومعلوماً علماً نافياً للجهالة مبيناً في عقد الرهن أو في العقد اللاحق.
أثار الرهن على الراهن والمرتهن
آثار الرهن على الراهن والمرتهن يتم تلخيصها على النحو التالي:ـ
أولًا: آثار الرهن على الراهن “المدين”:
وفيما يلي نوضح لك هذه الآثار:ـ
- يظل الراهن مالكًا للعقار المرهون ويحتفظ بحق الانتفاع به كالسكن أو التأجير ما لم يُتفق على غير ذلك.
- يلتزم بسداد الدين في المواعيد المتفق عليها.
- لا يجوز له التصرف في العقار بما يضر بحقوق المرتهن إلا وفق القيود النظامية أو بموافقته.
- إذا تعثر في السداد، يحق للمرتهن التنفيذ على العقار وبيعه لسداد الدين.
ثانيًا: آثار الرهن على المرتهن (الدائن):
وتلخيص هذه الآثار يأتي كالتالي:ـ
- يكتسب حقًا عينيًا على العقار يضمن له استيفاء دينه.
- له أولوية في استيفاء حقه من ثمن العقار عند بيعه على باقي الدائنين.
- لا يملك حيازة العقار أو الانتفاع به إلا إذا نص العقد على ذلك.
- له حق طلب التنفيذ على العقار في حال عدم سداد الدين وفق الإجراءات النظامي
الشروط الباطلة في عقد الرهن العقاري
هناك شروط باطلة في عقد الرهن العقاري أوردتها المادة 19 من النظام، ولا يصح تضمينها في عقد الرهن وهي كالتالي:ـ
- أن تكون منافع العقار المرهون للمرتهن وله تحصيل على العقار المرهون على ألا ينتفع بها وذلك بموافقة الراهن.
- كذلك أن يمتلك المرتهن العقار المرهون مقابل دينه إن لم يؤدّه الراهن في أجله المعيّن.
كم تبلغ رسوم الرهن العقاري في السعودية؟
تختلف رسوم نظام الرهن العقاري الجديد بحسب الجهة المقرضة، لكن غالبًا ما تشمل الآتي:
- رسوم التوثيق في كتابة العدل تبلغ حوالي 1,000 ريال سعودي
- رسوم التقييم العقاري وتبلغ من 300 إلى 500 ريال.
- رسوم إدارية من البنك وتختلف حسب القرض، وقد تصل إلى ما يقارب 1% من قيمة التمويل.
- ضريبة التصرفات العقارية في حالات معينة، وتبلغ حوالي 5% من قيمة العقار.
قد يهمك ايضا :قد يهمك ايضا :طريقة نقل ملكية عقار هبة
كم مدة سداد الرهن العقاري في السعودية؟
- مدة الرهن العقاري تختلف بحسب البنك ونوع التمويل، وعادة تكون كالتالي:ـ
- المدة تكون من 5 إلى 30 سنة، مع إمكانية السداد المبكر، وذلك وفق شروط محددة.
- تتيح بعض البنوك تمديد السداد لما بعد التقاعد، وفقًا لحالة العميل المالية.
مشاكل نظام الرهن العقاري
تكمن مشاكل نظام الرهن العقاري في الآتي:ـ
- أولا يحدث هناك صعوبة في السداد عند ارتفاع الأقساط أو تغير الظروف المالية.
- كذلك تؤدي الرهون المزدوجة أو المتداخلة إلى نزاعات قضائية.
- يؤدي التأخر في التسجيل الرسمي إلى فقدان الحماية القانونية.
- أيضا ضمن المشكلات القائمة احتيال بعض الجهات غير المرخصة في تقديم التمويل العقاري.
أفضل محامي عقارات في السعودية
تعرفنا في هذا المقال على نظام الرهن العقاري الجديد ومفهوم الرهن العقاري وأهم شروطه وأهدافه، كما تناولنا المستندات المطلوبة للحصول على قرض الرهن العقاري، والفرق بين الرهن العقاري والتمويل العقاري. كذلك استعرضنا أحكام التصرف في العقار المرهون، وخطوات رهن العقار، وأبرز مزايا النظام وآثاره على الراهن والمرتهن.
إذا كنت في حاجة إلى استشارة قانونية متخصصة بشأن الرهن العقاري أو أي نزاع عقاري، تواصل مع شركة الدكتور سعود بن عبد الله آل طالب للمحاماة و الإستشارات القانونية لضمان تمثيل قانوني على أعلى مستوى، وكذا سلامة الإجراءات وفق الأنظمة السعودية.
الأسئلة الشائعة حول نظام الرهن العقاري الجديد
1. ما هو الرهن العقاري في السعودية؟
الرهن العقاري هو عقد يُخصص بموجبه عقار كضمان لسداد دين أو تمويل، ويمنح الدائن حق التنفيذ على العقار عند تعثر المدين في الوفاء بالتزاماته.
2. هل يمكن بيع العقار المرهون؟
نعم، يجوز بيع العقار المرهون وفق الأحكام النظامية، مع بقاء حق المرتهن قائمًا على العقار ما لم يتم سداد الدين أو إنهاء الرهن وفق الإجراءات النظامية.
3. كم مدة سداد الرهن العقاري في السعودية؟
تختلف مدة السداد بحسب جهة التمويل ونوع المنتج التمويلي، وغالبًا ما تتراوح بين 5 سنوات و30 سنة.
4. ما الفرق بين الرهن العقاري والتمويل العقاري؟
الرهن العقاري يعتمد على تقديم عقار مملوك كضمان للحصول على تمويل، بينما التمويل العقاري يهدف أساسًا إلى شراء أو بناء عقار وفق شروط الجهة الممولة.
5. هل يحق للمرتهن تملك العقار مباشرة عند تعثر المدين؟
لا، لا يملك المرتهن العقار تلقائيًا عند التعثر، وإنما يتم التنفيذ على العقار وبيعه وفق الإجراءات النظامية لاستيفاء الدين.
