تُعد ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية من الموضوعات المهمة عند إتمام عمليات بيع وشراء العقارات، إذ ترتبط ضريبة التصرفات العقارية بنقل ملكية العقار أو حيازته وفق الأحكام والضوابط المعمول بها في المملكة؛ وتفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة التصرف العقاري، مع وجود حالات مستثناة أو معفاة وفق النظام واللائحة التنفيذية، لذلك من المهم معرفة من يتحمل الضريبة، ومتى تستحق، وكيفية تسجيل التصرف وسداد المستحقات.
ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية
عند الحديث عن ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية، فإن الالتزام النظامي بالضريبة يرتبط بالمتصرف في العقار، أي الطرف الذي يقوم بالتصرف الناقل للملكية أو الحيازة، مثل البيع أو الهبة أو غيرها من التصرفات التي يشملها النظام.
وتبلغ الضريبة الأساسية 5% من قيمة التصرف العقاري، ويتم تسجيل التصرف لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل الإفراغ أو التوثيق في الحالات التي تتطلب توثيقًا رسميًا؛ أما الاتفاق بين البائع والمشتري على تحمل تكلفة الضريبة فهو أمر تعاقدي بين الطرفين، ولا يغير ذلك من الالتزام النظامي المحدد في أحكام ضريبة التصرفات العقارية.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية هي ضريبة تفرض على التصرفات التي يترتب عليها نقل ملكية العقار أو حيازته لغرض تملكه أو تملك منفعته، وتشمل التصرفات العقارية صورًا متعددة، من بينها البيع والمعاوضة والهبة والوصية والمقايضة وبعض صور نقل الحقوق العقارية، وفقًا للأحكام النظامية واللائحة التنفيذية.
وقد حل نظام حاسبة ضريبة العقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/84 محل التنظيم السابق، ودخل النظام الحالي حيز النفاذ في 10 أبريل 2025.
أنواع ضريبة التصرفات العقارية في السعودية
لا تُصنف ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية على أساس كون العقار سكنيًا أو تجاريًا فقط، وإنما يرتبط تطبيقها بطبيعة التصرف العقاري وما إذا كان داخلًا في نطاق الضريبة أو من التصرفات المستثناة؛ ومن أبرز صور التصرفات التي قد تدخل في نطاق ضريبة العقار في السعودية :
- بيع العقارات.
- المعاوضة.
- بعض صور الهبة.
- الوصية.
- المقايضة.
- نقل بعض الحقوق المرتبطة بالعقار.
- بعض صور نقل الحيازة أو المنفعة وفق الضوابط النظامية.
وتوجد في المقابل حالات مستثناة من نطاق الضريبة، لذلك يجب دراسة طبيعة التصرف قبل تحديد الضريبة المستحقة.
أهداف الضريبة
تهدف ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية إلى تنظيم المعالجة الضريبية للتصرفات العقارية في المملكة، ووضع إطار واضح لتسجيل التصرفات وسداد الضريبة المستحقة عليها، كما تساعد الإجراءات الإلكترونية على توثيق بيانات التصرفات العقارية وتحديد أطراف المعاملة وقيمتها قبل إتمام الإفراغ أو التوثيق لدى الجهات المختصة في تسجيل ضريبة التصرفات العقارية.
الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة
تختلف ضريبة التصرفات العقارية عن ضريبة القيمة المضافة من حيث طبيعة الضريبة ونطاق تطبيقها؛ فقد كانت بعض التوريدات العقارية تخضع سابقًا لضريبة القيمة المضافة، بينما أصبحت التوريدات العقارية المشمولة بالنظام تخضع لضريبة التصرفات العقارية وفق الأحكام المنظمة لها، مع وجود حالات خاصة واستثناءات يجب التحقق منها، لذلك لا ينبغي افتراض أن كل معاملة عقارية تخضع للضريبة نفسها، بل يجب تحديد طبيعة التصرف والأطراف والظروف المحيطة به.
ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية
يتكرر التساؤل حول ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية عند إتمام البيع، خصوصًا حول الطرف الذي يتحمل قيمة الضريبة؛ وبحسب أحكام ضريبة التصرفات العقارية، تقع الالتزامات المتعلقة بتسجيل التصرف وسداد الضريبة على المتصرف بالعقار وفقًا للأحكام المنظمة، مع إمكانية وجود اتفاق تعاقدي بين أطراف الصفقة بشأن تحمل التكلفة، لذلك يجب التفريق بين من يتحمل الضريبة نظامًا وبين من يتحمل تكلفتها وفق الاتفاق بين أطراف البيع.
شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
لا تطبق الضريبة على جميع التصرفات العقارية دون استثناء، إذ تتضمن اللائحة التنفيذية حالات مستثناة من نطاق التطبيق؛ ومن أمثلة التصرفات المستثناة الواردة في التنظيم بعض حالات قسمة التركة أو توزيعها، وبعض التصرفات المتعلقة بالجهات الحكومية أو الأوقاف والجهات ذات النفع العام، وغيرها من الحالات التي تحددها اللائحة، لذلك فإن الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية لا يكون لمجرد وصف العقار أو الصفقة، بل يجب أن تنطبق على التصرف إحدى الحالات المحددة نظامًا.
أهم حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
تختلف الحالات المستثناة وفق أحكام النظام واللائحة التنفيذية، ومن المهم عدم الاعتماد على قائمة عامة دون مراجعة الحالة الفعلية؛ ومن الحالات التي تتناولها اللوائح عن الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية السعودية بحسب شروطها وضوابطها:
- بعض حالات قسمة التركة أو توزيعها.
- بعض التصرفات بدون مقابل في حالات محددة.
- بعض التصرفات للجهات الحكومية أو الجهات ذات النفع العام.
- بعض حالات نزع الملكية للمنفعة العامة.
- حالات أخرى محددة في اللائحة التنفيذية.
وتختلف شروط الاستثناء بحسب نوع التصرف، لذلك يجب فحص المعاملة قبل تسجيلها.
الفرق بين ضريبة العقار السكني والتجاري
لا يعني اختلاف استخدام العقار بين السكني والتجاري بالضرورة اختلاف نسبة ضريبة التصرفات العقارية؛ فالنسبة الأساسية المحددة للتصرفات المشمولة بالنظام هي 5% من قيمة التصرف العقاري؛ لكن قد تختلف المعاملة بحسب طبيعة التصرف نفسه، ووجود أي استثناء أو إعفاء ينطبق على المعاملة، لذلك عند شراء عقار سكني أو تجاري، يجب التحقق من طبيعة التصرف والأحكام التي تنطبق عليه بدلًا من الاعتماد على تصنيف العقار وحده.
متى وكيف يتم دفع ضريبة التصرفات العقارية؟
يجب تسجيل التصرف العقاري عبر منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، وإدخال البيانات المطلوبة عن العقار والتصرف وقيمته وأطرافه.
وفي الحالات التي تتطلب توثيقًا رسميًا، يتم ذلك قبل الإفراغ أو التوثيق لدى الجهة المختصة، وتسدد الضريبة وفق الإجراءات المحددة.
أما التصرفات التي لا تتضمن توثيقًا رسميًا، فتحدد اللائحة المواعيد والإجراءات الخاصة بتسجيلها وسداد الضريبة.
تعرف على : نظام الرهن العقاري
آلية احتساب ضريبة القيمة المضافة للقطاع العقاري
يجب التمييز بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية عند التعامل مع المعاملات العقارية؛ فالتصرفات العقارية المشمولة بضريبة التصرفات العقارية تخضع للأحكام الخاصة بهذه الضريبة، ولا ينبغي احتساب ضريبة القيمة المضافة عليها بصورة تلقائية.
وفي المقابل قد توجد معاملات أو خدمات مرتبطة بالقطاع العقاري لها معالجة ضريبية مختلفة بحسب طبيعتها، ولذلك يجب تحديد طبيعة التوريد أو التصرف قبل تحديد المعالجة الضريبية المناسبة.
الإجراءات القانونية لدفع ضريبة التصرفات العقارية
تتضمن الإجراءات الأساسية عادةً:
- تحديد طبيعة التصرف العقاري.
- التحقق من خضوع التصرف للضريبة أو شموله ضمن أحد الاستثناءات.
- تسجيل التصرف في منصة ضريبة التصرفات العقارية.
- إدخال بيانات العقار وأطراف التصرف وقيمة المعاملة.
- احتساب الضريبة المستحقة.
- سداد الضريبة وفق الإجراءات المعتمدة.
- إتمام الإفراغ أو التوثيق لدى الجهة المختصة.
ويجب تنفيذ التسجيل قبل الإفراغ أو التوثيق في الحالات التي تستلزم ذلك.
تأثير ضريبة التصرفات العقارية على السوق العقاري في السعودية
تؤثر ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية في التكلفة الإجمالية للمعاملات العقارية، ولذلك من المهم إدخالها ضمن الحسابات المالية عند التخطيط لشراء أو بيع العقار، كما أن وضوح إجراءات التسجيل والسداد يساعد أطراف المعاملة على معرفة الالتزامات المرتبطة بالتصرف قبل إتمامه، مع ضرورة التحقق من الحالات التي تستفيد من الاستثناءات أو التحمل الحكومي.
خطوات تسجيل وسداد ضريبة التصرفات العقارية
يمكن تلخيص خطوات التسجيل والسداد في:
- الدخول إلى منصة ضريبة التصرفات العقارية التابعة لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
- اختيار خدمة تسجيل التصرف العقاري.
- إدخال بيانات العقار.
- تحديد نوع التصرف.
- إدخال قيمة التصرف وبيانات الأطراف.
- التحقق من قيمة الضريبة أو الاستثناء إن وجد.
- استكمال إجراءات السداد.
- إتمام الإفراغ أو التوثيق وفق الإجراءات النظامية.
ويجب التأكد من صحة البيانات قبل إرسال الطلب لتجنب التأخير أو الأخطاء في المعاملة.
خطوات استخراج شهادة الإعفاء
إذا كان التصرف من الحالات التي تستفيد من الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية المسكن الأول أو أحد الاستثناءات وفق الأحكام النظامية، فيجب اتباع الإجراء المخصص لذلك عبر المنصة والجهة المختصة؛ وتختلف المستندات والإجراءات بحسب سبب الإعفاء، لذلك لا توجد طريقة واحدة تنطبق على جميع الحالات؛ والأفضل التحقق من متطلبات الهيئة للحالة المحددة قبل تقديم الطلب.
اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية
تنظم اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية التفاصيل المتعلقة بنطاق الضريبة والتصرفات المستثناة والالتزامات والإجراءات ومواعيد السداد؛ وقد أصدرت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك اللائحة التنفيذية للنظام الحالي، مع تحديثات مرتبطة بتطبيق النظام؛ وتعرض الهيئة اللائحة الرسمية عبر موقعها، وكان آخر تحديث منشور للصفحة عن ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية في 31 أغسطس 2026.
لذلك عند وجود معاملة عقارية ذات ظروف خاصة، من المهم الرجوع إلى أحدث نسخة من النظام واللائحة بدلًا من الاعتماد على معلومات منشورة قديمة.
مثال على حساب ضريبة التصرفات العقارية
إذا كانت قيمة التصرف العقاري 1,000,000 ريال وكان التصرف خاضعًا للضريبة بالكامل، فإن الحساب يكون:
1,000,000 × 5% = 50,000 ريال.
أما إذا كانت المعاملة مشمولة باستثناء أو إعفاء، أو كانت هناك أحكام خاصة تؤثر في الوعاء الضريبي، فيجب تطبيق القواعد الخاصة بها بدلًا من استخدام الحساب العام.
متى يتم تطبيق ضريبة التصرفات العقارية؟
تطبق الضريبة على التصرفات العقارية التي تدخل ضمن نطاق النظام، ويجب تسجيل التصرف وفق الإجراءات المحددة قبل الإفراغ أو التوثيق في الحالات التي تتطلب ذلك، وتشمل الضريبة التصرفات التي يترتب عليها نقل ملكية العقار أو حيازته لغرض تملكه أو تملك منفعته، وفق التعريفات والأحكام الواردة في النظام واللائحة وكذلك التصرفات العقارية للافراد .
أخطاء شائعة في ضريبة التصرفات العقارية يجب تجنبها
- عدم تحديد ما إذا كان التصرف خاضعًا للضريبة أو مستثنى منها.
- تسجيل بيانات العقار أو قيمة التصرف بصورة غير صحيحة.
- تأخير تسجيل التصرف عن الموعد النظامي.
- الخلط بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة.
- افتراض أن المشتري هو الملزم النظامي بالضريبة لمجرد أنه يتحمل تكلفتها تعاقديًا.
- الاعتماد على معلومات قديمة عن نسب الضريبة أو حالات الإعفاء.
- عدم الاحتفاظ بالمستندات والبيانات المتعلقة بالتصرف.
- إتمام الإفراغ قبل استكمال المتطلبات الضريبية اللازمة.
نصائح للتعامل مع ضريبة التصرفات العقارية
- تحقق من طبيعة التصرف قبل إتمام البيع أو نقل الملكية.
- راجع أحدث أحكام النظام واللائحة التنفيذية.
- استخدم المنصة الرسمية لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك عند تسجيل التصرف.
- احتفظ بالمستندات والعقود المتعلقة بالمعاملة.
- تأكد من قيمة التصرف والبيانات المدخلة قبل السداد.
- إذا كانت المعاملة تتضمن استثناءً أو إعفاءً أو هيكلًا تعاقديًا معقدًا، فاستعن بمختص قانوني أو ضريبي للتأكد من المعالجة الصحيحة.
قد يهمك ايضا : ما هو التسجيل العيني للعقار
أفضل محامي قضايا عقارية في السعودية
إذا كنت تبحث عن أفضل محامي قضايا عقارية في السعودية، تقدم شركة الدكتور سعود بن عبد الله آل طالب للمحاماة و الإستشارات القانونية خدمات متخصصة في المنازعات العقارية، تشمل دراسة العقود والمستندات، ومراجعة الحقوق والالتزامات، وتقديم الاستشارات القانونية، ومتابعة الدعاوى والإجراءات أمام الجهات والمحاكم المختصة، بما يساعد على حماية حقوق العملاء وتحقيق أفضل معالجة قانونية ممكنة للقضية.
الأسئلة الشائعة
كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
تبلغ النسبة الأساسية لضريبة التصرفات العقارية 5% من قيمة التصرف العقاري، مع وجود تصرفات مستثناة أو حالات خاصة وفق النظام واللائحة التنفيذية.
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية؟
تتعلق الالتزامات النظامية بالضريبة بالمتصرف في العقار وفق الأحكام المنظمة، مع إمكانية الاتفاق بين أطراف المعاملة على تحمل التكلفة، لذلك يجب التفريق بين الالتزام النظامي وبين الاتفاق التعاقدي بين البائع والمشتري.
هل يوجد إعفاء من ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول؟
نعم، توجد مبادرة تتحمل بموجبها الدولة ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول للمواطن بما لا يزيد عن مليون ريال من سعر شراء المسكن، وفق الشروط والإجراءات المعتمدة.
هل ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية تختلف حسب نوع العقار؟
النسبة الأساسية لا تختلف لمجرد كون العقار سكنيًا أو تجاريًا، لكن طبيعة التصرف والاستثناءات المطبقة قد تؤثر في المعاملة الضريبية.
هل يمكن الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية؟
يمكن أن تكون بعض التصرفات مستثناة من نطاق الضريبة وفق النظام واللائحة التنفيذية، ويجب التحقق من انطباق شروط الاستثناء على المعاملة المحددة.
كم ضريبة العقار لغير السعوديين؟
لا يمكن تحديد كم ضريبة العقار لغير السعوديين بمجرد الجنسية فقط، إذ يجب النظر إلى نوع التصرف والعقار والحالة النظامية للمشتري، مع التحقق من أحدث الضوابط والرسوم المطبقة وقت إتمام المعاملة.
هل يجب تسجيل التصرف العقاري؟
نعم، يجب تسجيل التصرفات العقارية لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك وفق الإجراءات المحددة، وفي الحالات التي تتطلب توثيقًا رسميًا يكون التسجيل قبل الإفراغ أو التوثيق.
هل يمكن أن تحتاج المعاملة العقارية إلى استشارة قانونية؟
نعم، خصوصًا إذا كانت المعاملة تتضمن ورثة أو هبة أو شركة أو شراكة عقارية أو نقل حيازة أو طلب إعفاء؛ لأن تحديد المعالجة الصحيحة قد يتطلب دراسة تفاصيل التصرف والمستندات المرتبطة به.
